سعادة الأستاذ/ معاذ العبدالجبار حفظه الله

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،

إشارة إلى اهتمامكم بالمشروع والمناقشات الأولية المتعلقة بآلية المشاركة فيه، يسعدنا أن نضع بين أيديكم هذا العرض المعد خصيصاً لكم، لشرح طبيعة المشروع، ومقدار مساهمتكم المقترحة، وأساس تحديد حصتكم، وكيفية احتساب العوائد، وحقيقة الضمانات والعقود، والضوابط النظامية التي تسبق التنفيذ.

هذا العرض مقدم لكم على أساس تفاوض خاص بشأن مشروع واحد محدد، ولا يمثل دعوة عامة للاكتتاب أو نشاطاً لتجميع الأموال، كما أنه لا ينشئ بذاته التزاماً نهائياً على أي من الطرفين، ولا يطلب منكم تحويل أي مبلغ قبل استكمال الفحص النظامي والتعاقدي وتوقيع الاتفاقيات النهائية.

المشروع المقترح هو عبارة عن استئجار مبنى، ثم تجهيزه وتأثيثه وتشغيله ليصبح بيئة أعمال متكاملة قابلة للتأجير. ويهدف المشروع إلى تحويل المبنى إلى أصل تشغيلي يحقق دخلاً دورياً من عدة منتجات إيجارية بدلاً من الاعتماد على مستأجر واحد.

1. مكاتب خاصة مفروشة للأفراد والشركات.
2. مساحات عمل مرنة ومكاتب مشتركة.
3. مكاتب مخصصة للشركات وفرق المشروعات.
4. قاعات اجتماعات وتدريب وورش عمل.
5. قاعات فعاليات ولقاءات مهنية.
6. مساحات تجارية ومرافق قابلة للتأجير.
7. مواقف أو خدمات استخدام مدفوعة متى أجاز العقد والترخيص ذلك.

وتتولى الجهة المشغلة تصميم المنتجات الإيجارية، وتجهيز المبنى، وتسعير المساحات، والتسويق، واستقطاب المستأجرين، وإدارة العقود والتحصيل والصيانة والخدمات، والمحافظة على جاهزية المشروع طوال مدة التشغيل.

نقترح أن تكون مشاركتكم بمبلغ 1,000,000 ريال سعودي، يخصص للغرض المحدد في الاتفاقية النهائية والمتعلق بتمويل استئجار المبنى أو حق الانتفاع به وتأسيس المشروع.

وفي المقابل نلتزم من جانبنا بضخ تجهيزات واستثمارات تشغيلية تقدر بنحو 2,000,000 ريال سعودي.

1. 40% من الدخل الإيجاري القابل للتوزيع والمحصل فعلياً من المبنى طوال مدة الاتفاقية البالغة خمس سنوات.
2. عدم خصم تكاليف الإدارة أو التشغيل أو التسويق أو الصيانة أو الموظفين من حصتكم البالغة 40%.
3. عدم إلزامكم بأي تمويل إضافي أو تغطية أي عجز تشغيلي إلا بموافقة كتابية مستقلة منكم بمقابل.
4. إيجار السنة الأولى مشمول في مساهمتكم المخصصة لاستئجار المبنى، ونسدد نحن من حصتنا إيجار السنوات الأربع التالية دون خصمه من حصتكم أو مطالبتكم به.
5. الاطلاع على العقود وتقارير الإشغال والتحصيل والتوزيعات وفق آلية الشفافية الواردة في الاتفاقية النهائية.

بنيت النسبة المقترحة على توزيع التمويل والمخاطر بيننا: فمساهمتكم البالغة مليون ريال تمثل نحو ثلث الاستثمار المبدئي المقدر بثلاثة ملايين ريال، بينما نتحمل نحن نحو مليوني ريال من التجهيز والتأسيس، إضافة إلى كامل المصروفات التشغيلية المستمرة من حصتنا.

ورغم أن مساهمتكم تمثل نحو 33.3% من الاستثمار المبدئي، فقد اقترحنا لكم نسبة 40% من الدخل الإيجاري القابل للتوزيع قبل المصروفات التشغيلية، تقديراً لقيامكم بتوفير المبلغ الأساسي مقدماً، ولأن حقكم يرتبط بالإيراد المحصل بينما نتحمل نحن من نسبة 60% إيجار المبنى بعد السنة الأولى وجميع تكاليف التشغيل والإدارة والتسويق والصيانة.

وعليه، فإن نسبة 40% هي نسبة تجارية مقترحة للتفاوض وليست نتيجة تقييم عقاري نهائي أو وعد بعائد محدد، ولا تصبح ملزمة إلا بعد توقيع الاتفاقية النهائية.

لأغراض احتساب حصتكم، يقصد بالدخل الإيجاري القابل للتوزيع جميع المبالغ التي تدخل فعلياً إلى حساب المشروع مقابل تأجير أو إتاحة استخدام المكاتب والمساحات والقاعات والمرافق المشمولة بالاتفاقية.

1. ضريبة القيمة المضافة أو أي ضرائب ورسوم حكومية تحصل لحساب جهة رسمية.
2. التأمينات والودائع القابلة للاسترداد للمستأجرين.
3. المبالغ الملغاة أو المعادة للعملاء.
4. الإيرادات الناتجة عن خدمات استشارية أو تدريبية أو تجارية غير إيجارية، ما لم يتفق الطرفان كتابة على إدراجها.

وتحتسب حصتكم على أساس المبالغ المحصلة فعلياً، وليس على قيمة عروض الأسعار أو الفواتير غير المحصلة أو العقود التي لم يبدأ تنفيذها.

الرقم الملزم حسابياً في هذه المرحلة هو نسبة حصتكم البالغة 40% من الدخل الإيجاري القابل للتوزيع والمحصل فعلياً. أما الأرقام الأخرى الواردة في السيناريوهات فهي أمثلة لاختبار حساسية العائد عند مستويات مختلفة من التحصيل الشهري، وليست توقعات مبنية على عقود إيجارية جاهزة أو عائداً مضموناً.

1. تجهيز وتأثيث المبنى وتركيب الأنظمة والمعدات.
2. سداد إيجار المبنى لمالك العقار بعد السنة الأولى (السنوات الأربع التالية) دون الرجوع عليكم.
3. الإدارة اليومية والموظفين والتسويق والمبيعات والتأجير.
4. الصيانة والنظافة والأمن والسلامة والخدمات التقنية والتشغيلية.
5. إدارة المستأجرين والعقود والفوترة والتحصيل.
6. تحمل أي عجز تشغيلي دون الرجوع عليكم بطلب تمويل إضافي.
7. المحافظة على التراخيص والتأمينات وجاهزية المبنى خلال مدة التشغيل.

1. فتح حساب مالي مخصص لإيرادات المشروع أو اعتماد آلية تحصيل مستقلة وواضحة.
2. إيداع الإيرادات الإيجارية المحصلة في الحساب المخصص مباشرة من العميل دون خلطها بإيرادات مشروعات أخرى.
3. إصدار تقرير شهري عن العقود والإشغال والفواتير والتحصيل والمبالغ المتعثرة.
4. إجراء التسوية والتوزيع بصورة ربع سنوية خلال مدة محددة بعد نهاية كل ربع.
5. تمكينكم من مراجعة العقود وكشوف الحساب والمستندات المتعلقة بحساب حصتكم.
6. منحكم حق طلب مراجعة محاسب مستقل عند وجود اختلاف جوهري في التقارير.
7. عدم إنشاء التزام يؤثر في حصتكم أو تغيير نسبة التوزيع إلا بموافقتكم الكتابية.

حرصاً على سلامة الإجراء، تعامل الهيكلة المقترحة باعتبارها مشاركة تعاقدية خاصة في إيرادات مشروع تشغيلي محدد، وليست وعداً بعائد ثابت أو وديعة أو قرضاً بفائدة. ومع ذلك، لا يعتمد التكييف النظامي بمجرد وصفه في هذا الخطاب، بل يحدده مستشار قانوني سعودي مرخص بعد مراجعة كامل المستندات والحقوق والالتزامات.

1. مراجعة الهيكلة والعقود من مستشار قانوني سعودي.
2. تحديد التكييف النظامي النهائي للمشاركة، والتحقق مما إذا كانت تستلزم أي موافقات أو تراخيص من جهة مختصة.
3. العرض يظل تفاوضاً خاصاً موجهاً إليكم وليس طرحاً عاماً أو نشاطاً لتجميع الأموال.
4. التحقق من التراخيص البلدية والتشغيلية ومتطلبات الدفاع المدني والسلامة والتأمين.
5. توقيع اتفاقية نهائية تحدد المساهمة، والاستخدام المسموح للأموال، ونسبة الدخل، وآلية التحصيل والتوزيع، والمخاطر، والتقارير، والإنهاء، وتسوية النزاعات.

وإذا انتهت المراجعة القانونية إلى أن الهيكلة أو الحقوق المقترحة تدخل ضمن نشاط منظم أو ورقة مالية أو منتج استثماري يستلزم ترخيصاً أو موافقة، فلن يتم تنفيذها قبل استكمال المتطلبات النظامية ذات العلاقة أو تعديل الهيكلة إلى صورة نظامية مناسبة.

1. تحصل المبالغ المستحقة عن العقود القائمة حتى التاريخ المحدد للتسوية.
2. تحسب حصتكم من الإيرادات المحصلة المستحقة لكم حتى تاريخ انتهاء الاتفاقية.
3. تقدم لكم تسوية مالية نهائية مدعومة بالتقارير وكشوف الحساب.
4. تنتهي حقوق الدخل المستقبلية بعد التسوية، ما لم يتفق الطرفان كتابة على التجديد أو التمديد.

1. نموذج مالي تفصيلي لمدة ستين شهراً يوضح الافتراضات والتدفقات والتوزيعات.
2. بيان العقود المحتملة وخطابات النوايا والمفاوضات، كل فئة على حدة.
3. خطة التجهيز والتشغيل والتسويق والإشغال.
4. مسودة الاتفاقية النهائية وآلية الحساب والتحصيل والتوزيع.
5. مستندات التراخيص والتأمين والسلامة بحسب المرحلة التي وصل إليها المشروع.

وإذا لم تستوف هذه الشروط أو لم نتوصل معكم إلى اتفاق نهائي مرضٍ للطرفين، فلا ينشأ عليكم أي التزام بتحويل المساهمة.

نؤمن بأن وضوح المخاطر والحقوق قبل التنفيذ هو الأساس السليم لأي علاقة استثمارية ناجحة. ويسعدنا مناقشة هذه الهيكلة معكم، وتطوير النموذج المالي والعقد النهائي بما يحفظ حقوقكم ويحقق التوازن بين الطرفين ضمن إطار نظامي وتشغيلي واضح.

وتفضلوا بقبول خالص التقدير والاحترام،